Производственный план

Важным элементом производственного плана является описание требований предприятия к контролю качества на всех этапах производственного процесса.

2.4.1. Производственная система

Управление объектом недвижимости – это сложный многоплановый процесс, включающий организацию деятельности ТРЦ путем привлечения арендаторов помещений и обеспечение их успешной работы на местах.
Техническая эксплуатация как комплекс взаимосвязанных мероприятий по обеспечению работы ТРЦ в течение всего срока службы, включает в себя:
•    техническое обслуживание,
•    санитарное содержание, коммунальное обслуживание,
•    коммунальное обслуживание,
•    планово-предупредительный ремонт.
Поддержанием деятельности ТРЦ, его технической эксплуатацией будет заниматься ООО «Консалтинг». Эта компания имеет большой опыт в управлении аналогичными объектами недвижимости. В настоящее время обслуживает многофункциональный «Жилищный комплекс», ТЦ «Мир».
В штат компании дополнительно будут привлечены для управления ТРК коммерческий директор, технический директор, 10 администраторов.
В функции коммерческого директора входит заключение договоров аренды. Часть договоров будет заключаться на краткосрочной основе на 1-3 года, часть – на среднесрочный период – на 3-5 лет (с якорными арендаторами). Кроме того, коммерческий директор обеспечивает по мере необходимости рекламу в СМИ, проведение мероприятий, акций, также занимается страхованием недвижимости.
Технический директор непосредственно будет следить за содержанием объекта в отличном техническом состоянии, за работой клининговой службы, за функционированием инженерных систем. В его ведении находится обеспечение работы пожарно-охранной сигнализации, функционирование кондиционеров и узла учета, подъемников, видеонаблюдения, коммунальных систем, вывоз мусора, также охрана здания. Для осуществления охраны здания Управляющей компанией будет нанято охранного предприятия, охрана здания будет осуществляться круглосуточно. Технический директор обязан привлекать и следить за работой субподрядных организаций, обеспечивающих техническое функционирование ТРЦ.
Администраторы будут осуществлять контроль за работой обслуживающих и субподрядных организаций в ТРЦ, а также выполнять оперативное взаимодействие с арендаторами.
Режим работы ТРЦ будет дифференцирован по назначению: кафе, ресторан  мультиплекс, взрослые развлекательные зоны с 10.00 до 2.00, а магазины и детская зон развлечений с 10.00 до 22.00 ежедневно.
Ежегодно предполагается проведение ремонтно-предупредительных работ, обеспечивающих поддержание технического состояния здания на высоком уровне. На территории, прилегающей к зданию ТРЦ, будут проводиться ландшафтные работы.  Торговое и развлекательное оборудование будет закупаться и устанавливаться арендаторами. Сдаваться в аренду будут помещения без отделки, но с выведенными коммуникациями под заказчика.


2.4.2. Оценка переменных издержек

По данным ООО «Консалтинг» операционные переменные затраты на содержание и обслуживание многофункциональных комплексов примерно составляют 200 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, в г.Тюмени по данным аналитиков в среднем в арендной плате  за 1 кв.м. ТРЦ величина операционных переменных затрат (коммунальные платежи, охрана, видеонаблюдение, обслуживание кондиционеров, эскалаторов и пр.), закладываемых на содержание объекта недвижимости составляет  150-250 руб./кв.м.
Для ТРЦ переменные затрат приняты из расчета на 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости по данным управляющей компании (табл. 23).
Таблица 23. Структура переменных затрат ООО «Дорстрой»

Вид затрат    Субподрядная организация    Тариф, руб./кв.м.
Электроснабжение и телефонизация        19,73
Пожарно-охранная сигнализация, пожаротушение        5,97
Обслуживание кондиционеров        3,71
Обслуживание узла учета        0,22
Техническое обслуживание подъемников        0,28
Вывоз мусора        9,28
Видеонаблюдение        2,22
Охрана здания        36,75
Услуги УК         119,1

Переменные затраты начисляются на полезную площадь здания, которая составляет 68340 кв.м., так как затраты на обслуживание и техническое поддержание площадей общего пользования в торгово-развлекательном комплексе заложены в операционные расходы от использования арендопригодных площадей. Исключение составляют затраты на электроснабжение, пожарно-охранную сигнализацию  охрану здания, которые начисляются на всю общую площадь здания.
Таблица 24. Прямые производственные расходы

ЗАТРАТЫ НА СЫРЬЕ И МАТЕРИАЛЫ    2008 г.    2009 г.    2010 г.    2011 г.    2012 г.    2013 г.    2014 г.    2015 г.    2016 г.    2017 г.    4мес.2018г.
Пожарно-охранная сигнализация, пожаротушение    0    0    10 469    11 307    12 211    13 188    14 243    15 383    16 614    17 943    6 294
Обслуживание кондиционеров    0    0    3 680    3 975    4 293    4 636    5 007    5 408    5 840    6 308    2 213
Обслуживание узла учета    0    0    224    242    261    282    304    329    355    384    135
Техническое обслуживание подъемников    0    0    274    295    319    345    372    402    434    469    164
Видеонаблюдение    0    0    2 201    2 377    2 567    2 772    2 994    3 234    3 492    3 772    1 323
Охрана здания    0    0    64 420    69 574    75 139    81 151    87 643    94 654    102 226    110 405    38 730
Услуги УК "Консалтинг" (клининг, з/п персонала и пр.)    0    0    118 134    127 585    137 792    148 815    160 720    173 578    187 464    202 462    71 025
Вывоз мусора    0    0    9 201    9 937    10 732    11 591    12 518    13 519    14 601    15 769    5 532
Электроснабжение и телефонизация    0    0    34 591    37 358    40 347    43 575    47 061    50 826    54 892    59 283    20 797


Для эксплуатации и управления ТРЦ будет дополнительно привлечено 12 человек на постоянную работу в качестве управляющего персонала, это коммерческий директор, технический директор, 10 администраторов. Обслуживанием ТРЦ будут заниматься сотрудники субподрядных организаций.
Таблица 25. Штатное расписание по ТРЦ
№ п/п    Перечень должностей    Оклад 1 чел. в месяц, руб.    Количество, чел.    Сумма в год,          тыс. руб.
1    Коммерческий директор    70 000    1    980
2    Технический директор    50 000    1    600
3    Администратор    40 000    10    4 800

Таким образом, дополнительно будет привлечено 12 человек, и общая численность работающих по предприятию после сдачи ТРЦ в эксплуатацию составит 30 чел. Поскольку расчеты осуществляются в текущих ценах, то заработная плата будет ежегодно индексироваться на коэффициент инфляции.
Единый социальный налог, действующий с 1 января  2005 г., принят в размере 26 % от фонда оплаты труда, страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев принят в размере 1.1%
2.4.3. Оценка постоянных  и коммерческих издержек

К постоянным затратам относятся затраты, связанные с существованием объекта недвижимости, к ним относятся затраты на текущий ремонт, на благоустройство, плата за пользование земельным участком.
Таблица 26. Постоянные затраты, связанные с местонахождением объекта недвижимости, тыс.руб.
Постоянные затраты    2008 г.    2009 г.    2010 г.    2011 г.    2012 г.    2013 г.    2014 г.    2015 г.    2016 г.    2017 г.    4мес.2018г.
Текущий ремонт        0    3 606    3 894    4 206    4 542    4 906    5 298    5 722    6 180    2 168
Ландшафтные работы    0    0    609    658    711    767    829    895    967    1 044    366
Арендная плата за земельный участок    0    0    7 848    7 847    7 847    7 847    7 847    7 847    7 847    7 847    3 923

На поддержание хорошего состояния ТРЦ заложено на проведение ремонтно-предупредительных работ в размере 3000 тыс.руб. в год. Объем выполнения ландшафтных работ не значительный и затраты составляют 500 тыс.руб. в год.
На период строительства земельный участок под ТРЦ будет находиться в безвозмездном срочном пользовании, при вводе объекта в эксплуатацию объекта недвижимости на земельный участок будет оформлено право аренды.
Площадь земельного участка  под ТРЦ составляет - 6,13га. Ставка арендной платы  ориентировочно составляет 960 000 рублей в год за 1 га, вносится поквартально.
Полная себестоимость аренды 1 кв.м. помещения складывается из переменных, постоянных затрат, связанных с объектом недвижимости, фонда оплаты труда управляющего персонала, и прочих расходов. К прочим затратам относятся коммерческие расходы, амортизация. Амортизация начисляется линейным способом по норме 5% в год для здания ТРЦ и 20% в год для оргтехники и офисной мебели – управляющего персонала (Приложение 7).
Коммерческие расходы складываются из затрат на рекламу, затраты на праздничные акции и мероприятия, затраты на маркетинг, на страхование недвижимости. По данным аналитического отдела в среднем затраты на рекламу нового ТРЦ могут составлять 40 тыс.в месяц, на праздничные мероприятия – 200 тыс. в месяц. Кроме того, в составе коммерческих издержек учитываются затраты на страхование недвижимости, по ставке 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Страхование торгово-развлекательного комплекса осуществляется ежегодно, плата за страхование вносится в начале каждого календарного года.
Полученные результаты себестоимости аренды помещений торгово-развлекательного центра, подтверждаются данными аналитиков. По их данным, затраты на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, закладываемые в ставку арендной платы за 1кв.м. помещения, в среднем составляют 150-250 руб. в месяц.
По данным Интернет-сайтов www.uktus.ru, http://www.mega-samara.ru/, www.scrussia.ru, www.gmstar.ru, www.premiumgroup.ru операционные расходы в торговых центрах определяются на уровне средних значений по аналогичным объектам недвижимости и составляют (табл. 27).
Таблица 27. Операционные расходы
Город    Самара    Вологда    С.-Петербург    Москва    Оренбург    Нижнекамск
Площадь ТРК, кв.м.    40000    40000    33108    70500    85000    20000
Величина операционных расходов, руб. на 1 кв.м. общей площади    1200    1500    2425    2500    1875    2000

Поскольку уровень жизни и среднедушевой доход в г.Сургуте близок к показателям таких городов как г.Москва и г.Санкт-Петербург, то величина расходов на содержание и эксплуатацию ТРЦ должна на начало 2008г. составлять примерно 2500 руб./кв.м. в год. По нашим оценкам, общая величина расходов на дату разработки проекта составляет около 2700 руб. в год. Себестоимость аренды помещений составляет примерно 40-50% от доходов ТРЦ.

2.4.4. Оценка капитальных вложений и потребности в оборотном капитале

Проектом предусмотрено строительство одноэтажного здания ТРЦ с автопаркингом в подземной части. Сметные расчеты составлены с учетом необходимости осуществления как надземных так и подземных работ. Согласно расчетам, предоставленным инициатором проекта, стоимости строительства торгово-развлекательного центра составляет 2 912 038 тыс.рублей (при этом стоимость строительства 1 кв.м. здания составляет примерно 24 000 рублей). Помимо строительства здания должна быть предусмотрена проектом организация рабочих мест для управляющих и администраторов ТРЦ. На закупку оргтехники и офисной мебели предполагается затратить 500тыс.рублей, что в среднем из расчета на человека составит примерно 70 тыс.рублей.
Таким образом, структура капитальных вложений имеет вид:
- 2 912 038 тыс.руб. – затраты на строительство здания ТРЦ
- 500 000 тыс.руб. – затраты на приобретение оргтехники и офисной мебели
Постоянные активы (здания, сооружения и оборудование) будут поставлены на баланс в январе 2010г. Амортизация на здания и сооружения начисляется линейным способом по норме – 5% в год, на оборудование – норма амортизационных отчислений составляет 20%.
Потребность в оборотном капитале проекта возникает с момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Оборотные средства необходимы для расчета с Управляющей компанией, с субподрядными организациями, с бюджетом, с персоналом, а также для формирования резерва денежных средств на непредвиденные форс-мажорные ситуации.
Расчеты с арендаторами будут осуществляться по следующим условиям:
-    50% арендной платы вносится авансом за 5 дней до начала расчетного периода,
-    50% - по окончанию месяца в течение 20 дней.
В расчетах с бюджетом есть особенность, в частности по расчету НДС.
Налог на добавленную стоимость по введенному в эксплуатацию объекту недвижимости будет зачитываться в будущих расчетах вплоть до 2013г. С 2013г. НДС будет выплачиваться компанией в установленном порядке.
Резерв денежных средств создается для немедленного покрытия всех текущих затрат (это так называемая кассовая наличность), для расчета с поставщиками (с УК, и службами обеспечивающими работу ТРК).
Потребность в оборотном капитале возрастает лишь при изменениях в производственной деятельности. Итоговая сумма инвестиций в чистый оборотный капитал составляет 235 000 рублей, величина не значительная, что указывает на стабильность деятельности компании (Приложение 8).

Похожие рефераты:

• Производственный план
Важным элементом производственного плана является описание требований предприятия к контролю качества на всех этапах производственного процесса.

2.4.1. Производственная система

• Инвестиционный план
Общая потребность проекта в инвестициях составляет 2 912 773 тыс.руб. и складывается из следующих составляющих:
- постоянные активы (здание и оборудование) – 2 912 038 142 руб.,
...
• План продаж План продаж
Основной целью предприятия является получение прибыли, однако добиться этого без продажи товара либо услуги невозможно, поэтому различают потенциал рынка, потенциал продаж, прогноз продаж и квоту п...
• План маркетинга
2.1.1. Описание маркетинговой стратегии и услуг


Маркетинговая стратегия в отношении объектов торговой недвижимости осуществляется по двум направлениям – поиск арендатор...
• Финансовый план
Финансовый план – это часть бизнес-плана, в которой оцениваются и планируются финансовые требования к реализации бизнес-плана, который позволит прогнозировать в дальнейшем финансовое состояни...